Адвокатское Бюро «Виктор Татарчук»

Контакты
Город Кишинёв,
бул. Траян 4
Телефон:
(00373) 22 56-84-74
(00373)  79022210
Эл. почта:
contact@avocat-tatarciuc.com
Linkedin
www.linkedin.com/victortatarciuc






Знай Cвои Права


Что нужно знать о юридической защите при оформлении сделок с недвижимостью?

Рынок недвижимости за последние годы значительно изменился.

Не секрет, что успешное совершение сделки с объектом недвижимости требует соблюдения целого ряда юридических процедур, призванных обезопасить потребителя от возможных правовых осложнений в будущем.

Следует знать основные условия составления любого договора связанного с недвижимым имуществом. К таким условиям относятся: место и время составление договора, паспортные данные всех сторон, которые участвуют в договоре, описание предмета договора (недвижимости) с подробным указанием всех его технических характеристик (адрес, площадь, кадастровый номер и так далее). Также в договоре указывается стоимость отчуждаемого объекта недвижимости.

Если вы намерены приобрести определенный объект недвижимости, перед составлением договора обязательно удостоверьтесь в полномочиях лица, которому вы будете перечислять деньги — если это владелец недвижимости, проверьте его паспортные данные, а если доверенное лицо собственника, то обязательно изучите доверенность, где должны быть указаны его полномочия. При этом юридическую сторону всех правоустанавливающих документов на объект недвижимости следует проверять профессиональному юристу.

Известно, что одной из главных проблем при приобретении жилья является его юридическое соответствие. Именно правовыми «огрехами» в юридическом статусе объекта или процедуры проведения сделки обычно и пользуются мошенники для проведения своих афер.

Однако проблема возможного мошенничества – не единственная, с которой сталкивается приобретатель недвижимости, который обратился к «надежным» риэлторам.

Руководствуясь отточенной за многие годы практической деятельности наш комплекс юридической проверки покупаемых объектов включает:

  • проверка правовой истории объекта;
  • проверка законности предыдущих сделок с объектом;
  • проверка юридической силы правоустанавливающих документов;
  • проверка действительности и достаточности документов, необходимых для совершения сделки и последующей государственной регистрации;
  • экспертиза рисков недействительности сделки; юридическое соответствие
  • сопровождение сделок по приобретению и продаже объектов недвижимого имущества;
  • консультирование по вопросам арендных отношений;
  • сопровождение процедуры строительства и реконструкции;
  • приватизация объектов недвижимости;
  • подготовка контрактной документации и инвестиционных договоров;
  • разрешение споров по объектам недвижимости.
А также наш кабинет обеспечивает юридическое сопровождение всех этапов операций с недвижимостью иностранным инвесторам. Мы принимаем активное участие в приобретении объектов частной и коммерческой недвижимости любых размеров и консультируем юридические и физические лица по всем аспектам их деятельности.

На заметку предлагаем ниже ознакомится с действующим законодательством в области недвижимости. По вопросам юридической поддержки – обращайтесь, мы будем рады помочь.

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО РМ О НЕДВИЖИМОСТИ Глава II ПОРЯДОК ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЬЯ Ст.10. - (1) В частную собственность одной семьи может быть продана или безвозмездно передана только одна квартира (дом) в следующем порядке: в пределах нормативной обеспеченности жильем по государственным ценам или бесплатно, сверх норматива - по коммерческим ценам, установленным Правительством на день приватизации квартиры (дома), но непревышающим текущие цены на строительство государственных квартир (домов). Нормативная обеспеченность жильем в процессе приватизации принимается в размере 20 кв.м общей приведенной площади на одного человека (в том числе и на членов семьи, не являющихся гражданами Республики Молдова) и дополнительно 10 кв.м на семью, в том числе на одиноких лиц в связи со смертью супруга (супруги), а также холостяков.
[Часть 1 ст.10 дополнена Законом N 468-XIV от 25.06.99]
[Часть 1 ст.10 дополнена Законом N 462-XIII от 18.05.95]
(2) При приватизации жилья дополнительная жилая площадь в размере 10 кв. метров прибавляется к нормативной площади, передающейся в частную собственность безвозмездно, следующим категориям граждан:
а) действительным членам и членам-корреспондентам Академии наук Республики Молдова;
b) награжденным высшими государственными наградами («Ordinul Republicii» «Stefan cel Mare» и приравненным к ним);
с) имеющим почетные звания бывшей Молдавской ССР и бывшего СССР (народный артист, заслуженный деятель искусств и заслуженный рационализатор);
d) изобретателям; е) членам творческих союзов (ассоциаций);
f) имеющим научно-педагогическое звание конференциара, профессора-университара или ученую степень доктора, доктора-хабилитата;
g) военнослужащим, работникам Службы информации и безопасности Республики Молдова, Департамента пограничных войск, Службы государственной охраны, Министерства внутренних дел и Генеральной прокуратуры, имеющим специальное воинское звание генерала или приравненное к нему;

[Пкт.g) изменен Законом N 543-XV от 12.10.2001]
h) бывшим владельцам частных домов, снесенных без выплаты компенсации;
i) страдающим заболеваниями, перечисленными в приложении 7 к настоящему закону;
j) которым право на бесплатную приватизацию дополнительной жилой площади предоставлено иными законами.
Член (члены) семьи, подпадающей под несколько категорий граждан, имеет право на безвозмездную передачу ему дополнительной жилой площади в совокупности.

[Часть 2 ст.10 в редакции Закона N 620 от 31.10.95]
(3) Общая стоимость квартиры (дома) определяетя в соответствии с методикой оценки стоимости жилья, подлежащего приватизации, утверждаемой Департаментом приватизации.
(4) В случае приватизации жилья за боны народного достояния стоимость одного квадратного метра общей приведенной площади в пределах нормативной обеспеченности жильем равноценна одной доле бона (одному году стажа). Стоимость одного квадратного метра сверх норматива равна: в пределах первых десяти квадратных метров - 1,5 доли бона, свыше этой площади - 2 долям бона. При оплате стоимости квартиры (дома) разрешается использование переданных в установленном порядке бонов народного достояния родственников второй очереди (бабушек, дедушек, внуков, родных братьев и сестер).

[Часть 4 ст.10 введена Законом N 462-XIII от 18.05.95]
(5) В случаях, когда супруги проживают в разных государственных квартирах, они имеют право участвовать в приватизации одной из них по выбору. При этом норматив обеспеченности жильем исчисляется на всех членов данной семьи, внесенных в лицевые счета указанных квартир, а стаж исчисляется на обоих супругов в порядке, установленном частью (1) статьи 17.
[Часть 5 ст.10 введена Законом N 462-XIII от 18.05.95]
Ст. 10/1 - (1) Члены творческого союза, использующие творческую мастерскую, могут приобрести ее в совместную или долевую собственность в пределах общей приведенной площади в размере 75 кв. метров по государственным ценам, а сверх указанного размера - по коммерческим ценам.
[Часть 1 ст.10/1 изменена Законом N 620 от 31.10.95]
(2) Член творческого союза самостоятельно или совместно с другими членами творческого союза может приобрести в собственность на условиях и в порядке, установленном настоящим законом, только одну творческую мастерскую. Приобретение в собственность других государственных творческих мастерских осуществляется за денежные средства по коммерческим ценам, установленным Правительством.
(3) Стоимость творческой мастерской определяется: при расчете денежными средствами: - в пределах нормативной площади - исходя из стоимости одного квадратного метра равноценной площади данного дома; [Абзац изменен Законом N 1566-XIII от 26.02.98] - сверх норматива - по коммерческим ценам согласно методике, утвержденной Постановлением Правительства N 666 от 3 ноября 1993 года;
- окончательная стоимость определяется путем применения коэффициента 0,5 к стоимости, определенной в указанном порядке;

при расчете бонами народного достояния:
- в пределах нормативной площади - из расчета одной доли бона (одного года стажа) за один квадратный метр равноценной площади данного дома;
- сверх норматива - из расчета трех долей бона за один квадратный метр площади;
- коэффициент снижения не применяется.
(4) Владельцы творческих мастерских не имеют права использовать их в иных целях, в том числе переводить в жилье.
(5) При приватизации творческих мастерских применяются положения статей 4, 8, 11, 12, 16, 20, 21, 25-27.
[Ст.10/1 введена Законом N 462-XIII от 18.05.95]

Ст.11. - (1) Граждане, желающие приобрести в частную собственность или получить безвозмездно квартиру (дом), обращаются с письменным заявлением в уполномоченные органы и управления государственным имуществом при Министерстве экономики и ренформ, которые в двухмесячный срок со дня регистрации заявления через комиссии по приватизации жилищного фонда обязаны определить стоимость жилья и принять решение по существу.
(2) Стоимость квартир (домов) определяется по данным инвентаризации жилищного фонда, зарегистрированным в территориальных бюро технической инвентаризации, жилищно-эксплуатационных организациях и на предприятиях, имеющих на балансе жилищный фонд, на момент проведения расчета с учетом коэффициентов индексации первоначальной стоимости жилищного фонда в соответствии с Постановлением Правительства N 118 от 5 марта 1993 года.
(3) Помещения, построенные дополнительно, должны быть узаконены до представления документов в комиссию. Стоимость помещений, построенных дополнительно за свой счет, не включается в стоимость квартиры (дома);
(4) Положительное решение комиссии является основанием для подготовки проекта договора купли-продажи, передачи-получения в частную собственность квартиры (дома) и уведомления об этом владельца жилья на день заключения договора (органа местного публичного управления, соответствующего предприятия).
(5) Комиссия принимает решение об отказе в приватизации жилья в соответствии с частью (2) статьи 5.
(6) Комиссия принимает положительное решение о приватизации квартиры (дома) на первоначальных условиях с момента подачи заявления и в том случае, если один из членов семьи умер в период рассмотрения документов, представленных в комиссию. Если в период рассмотрения документов по приватизации умер наниматель, договор купли-продажи, передачи-получения квартиры (дома) заключается с другим взрослым членом семьи, проживающим в данной квартире, с письменного согласия остальных взрослых семьи.
[Ст.11 изменена Законом N 230-XV от 01.07.04, в силу 29.10.04]
[Ст.11 изменена Законом N 462-XIII от 18.05.95]
[Ст.11 изменена Законом N 205 от 29.07.94]

Ст.12. (1) Договор купли-продажи, передачи-получения квартиры (дома) в частную собственность, заключенный в соответствии с настоящим законом, удостоверяется нотариально, регистрируется в территориальном бюро технической инвентаризации и является документом удостоверяющим право собственности.
[Часть 1 ст.12 в редакции Закона N 205 от 29.07.94]
(2) Договор купли-продажи, передачи-получения квартиры (дома) в частную собственность заключается с одним из супругов с письменного согласия всех совместно проживающих с ним (включая временно выбывших) совершеннолетних членов семьи. Последующее отчуждение приватизированной квартиры (дома) также производится с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, проживающих в данной квартире (доме) и участвовавших в ее приватизации.
[Часть 2 ст.12 дополнена Законом N 620 от 31.10.95]
[Часть 2 ст.12 в редакции Закона N 205 от 29.07.94]
(3) Приватизация квартир (домов), занимаемых несовершеннолетними детьми-сиротами, осуществляется от их имени опекуном (попечителем) на основании письменного разрешения органа опеки и попечительства с указанием в договоре купли-продажи, передачи-получения квартиры (дома) фамилии, имени, отчества всех несовершеннолетних детей, проживающих либо имеющих право на проживание в данной квартире (доме). Последующее отчуждение приватизированной квартиры (дома) от имени несовершеннолетних детей может быть произведено только по достижении ими совершеннолетия. [Часть 3 ст.12 введена Законом N 620 от 31.10.95]

Ст.13. - В случае проживания в одной квартире (доме) нескольких семей фактическая доля каждой из них определяется комиссией с письменного согласия (заверенного комиссией) всех совершеннолетних членов семей при заключении договора купли-продажи, передачи-получения. Если между семьями, проживающими в одной квартире (доме), не достигнуто согласие об определении фактической доли каждой из них, то после раздела жилой площади с судебном порядке каждая семья имеет право в соответствии с действующим законодательством приобрести в собственность причитающуюся ей долю.

Ст.14. - (1) Квартиры (дома), приобретенные или полученные безвозмездно в частную собственность, исключаются из государственного, общественного, ведомственного и кооперативного фонда и включаются в состав частного жилищного фонда, о чем уполномоченные органы письменно уведомляют предприятия, на балансе которых находятся эти квартиры (дома).
(2) Собственники жилых домов списывают с баланса приватизированные квартиры (их общую и жилую площадь, балансовую стоимость) согласно инвентарному делу и данным, представляемым уполномоченными органами.
(3) Передача по наследству и обмен приватизированного жилья производятся в соответствии с действующим законодательством. [Ст.14 изменена Законом N 230-XV от 01.07.04, в силу 29.10.04]
[Ст.14 изменена Законом N 1068-XIV от 22.06.2000]

Ст.15. - (1) Собственники приватизированных квартир (домов) могут произвести отчуждение данного жилья в соответствии с действующим законодательством. Они могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий в установленном порядке по месту работы или жительства по истечении пяти лет с момента отчуждения ими квартиры (дома).
(2) Продажа квартиры (дома) после приватизации, в которой косвенно участвовали несовершеннолетние, может быть произведена только с согласия органа опеки и попечительства.
(3) Новые владельцы жилья согласно Жилищному кодексу не имеют права перевести его в нежилое.
[Ст.15 изменена Законом N 350-XV от 21.10.04, в силу 19.11.04]
[Ст.15 изменена Законом N 893-XV от 28.02.2002]
[Ст.15 дополнена Законом N 468-XIV от 25.06.99]
[Ст.15 дополнена Законом N 462-XIII от 18.05.95]

Ст. 16. - (1) Расходы, связанные с обследованием жилья и определением его стоимости, оформлением договора купли-продажи, передачи-получения, покрываются за счет граждан, покупающих или получающих безвозмездно в частную собственность квартиру (дом). Размер и порядок оплаты данных услуг устанавливаются Правительством.
(2) Государственная пошлина за приватизацию жилищного фонда не взимается.
[Ст.16 изменена Законом N 230-XV от 01.07.04, в силу 29.10.04]
[Ст.16 изменена Законом N 205 от 29.07.94]

Ст.17. - (1) Передача в частную собственность государственных и ведомственных квартир (домов) в пределах установленных настоящм законом норм производится: одиноким инвалидам I и II групп, семьям, в которых есть инвалиды I и II групп, чья инвалидность наступила вследствие защиты территориальной целостности, независимости и интересов государства, ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, прослужившим не менее 15 лет, участникам боевых действий в Афганистане - безвозмездно;
[Абзац 2 части 1 ст.17 дополнен Законом N 98-XIV от 22.07.98]
[Абзац 2 части 1 ст.17 изменен Законом N 462-XIII от 18.05.95]
семьям инвалидов I и II групп, в составе которых нет других взрослых членов, - безвозмездно; семьям лиц, погибших во время военных действий по защите территориальной целостности и независимости Республики Молдова или умерших вследствие полученных при этом травм, а также семьям лиц, погибших во время ликвидации последствий аврии на Чернобыльской АЭС или умерших вследствие полученных при этом травм и заболеваний, - безвозмездно; семьям военнослужащих, семьям сотрудниклв органов внутренних дел и государственной безопасности Республики Молдова, семьям военнослужащих, семьям сотрудников органов внутренних дел и государственной безопасности бывшего СССР, погибших во время прохождения службы или умерших вследствие травм, полученных во время прохождения службы,-безвозмездно; [Абзац изменен Законом N 543-XV от 12.10.2001] семьям детей-сирот, в составе которых нет взрослых членов, - безвозмездно; [Абзац 6 части 1 ст.17 введен Законом N 620 от 31.10.95] бывшим владельцам частных домов, снесенных без выплаты компенсации, - безвозмездно; гражданам, постоянно проживающим в данных квартирах (домах), при общем стаже работы членов семьи (супругов) на предприятиях республики предприятиях бывших союзных республик и предприятиях союзного подчинения на день принятия настоящего закона: - не менее 35 лет - безвозмездно;
- от 30 до 35 лет - с оплатой 25 процентов стоимости жилья;
- от 25 до 30 лет - с оплатой 50 процентов;
- до 25 лет - с полной выплатой стоимости жилья;
[Абзац 8 введен Законом N 205 от 29.07.94] семьям с пятью детьми и более - безвозмездно, с правом отчуждения приватизированного жилья только на основании письменного разрешения органа опеки и попечительства. [Абзац 9 введен Законом N 1483-XIII от 05.02.98] (2) Если лицо не имеет семьи или семья состоит из одного из родителей с детьми, стаж делится пополам. (3) В стаж работы, необходимый для приватизации жилья, включаются время действительной военной службы в рядях Вооруженных сил, органов внутренних дел и государственной безопасности бывшего СССР гражадан, призванных с территории Республики Молдова, календарные годы военной службы военнослужащих, осуществляющих военную службу в настоящее время, а также находящихся в резерве и отставке, годы учебы в аспирантуре, в высших средних специальных учебных заведениях на территории республики и за ее пределами, время нахождения в местах отбывания наказания лиц, необоснованно репресированных и впоследствии реабилитированных, годы инвалидности для инвалидов I и II групп с даты ее установления, а для инвалидов с детства - с 18-летнего возраста.
[Часть 3 ст.17 дополнена Законом N 620 от 31.10.95]
[Часть 3 ст.17 введена Законом N 205 от 29.07.94]
(4) Квартиры, находящиеся в незавершенных строительством жилых домах финансирование которого осуществлялось за счет государственного и местных бюджетов, из фондов государственных предприятий и организаций, могут быть приватизированы в порядке, установленном Правительством, путем продажи физическим и юридическим лицам или безвозмездной передачи физическим лицам - гражданам Республики Молдова, состоящим на учете для улучшения жилищных условий по состоянию на 5 августа 1999 года, в том числе лицам, сокращенным в связи с реорганизацией или ликвидацией предприятия или организации.
[Часть 4 ст.17 изменена Законом N 1068-XIV от 22.06.2000]
[Часть 4 ст.17 введена Законом N 468-XIV от 25.06.99]
(5) Заключение договора купли-продажи или передачи-получения в частную собственность незавершенной строительством квартиры осуществляется в соответствии с настоящим законом.
[Часть 5 ст.17 введена Законом N 468-XIV от 25.06.99]

Ст.18. - (1) Полностью оплаченные квартиры в домах жилищно-строительных кооперативов, домах, построенных за счет привлечения частных инвестиций в соответствии с договором об инвестировании, признаются частной собственностью и их владельцам выдаются удостоверения на право собственности. (2) Гражданам, состоящим на учете для улучшения жилищных условий, одновременно с распределением незавершенных строительством квартир выдается удостоверение на право собственности. [Ст.18 в редакции Закона N 468-XIV от 25.06.99]
[Ст.18 изменена Законом N 205 от 29.07.94]

Ст.19. - Средства, полученные от приватизации и продажи государственного жилья, перечисляются в полном объеме в местный бюджет и используются на строительство, восстановление и содержание жилищного фонда.
[Ст.19 в редакции Закона N 1440-XV от 08.11.02, в силу 01.01.03]